Forma de empréstimo com juros mais acessíveis
A hipoteca trata-se de uma vertente de empréstimo na qual o indivíduo oferece seu imóvel como garantia para o pagamento da dívida. É uma prática que possibilita juros mais baixos, mas geralmente é escolhida pelos clientes que precisam quitar altos débitos, empreendedores que necessitam de capital para seus negócios ou pessoas que querem comprar um outra casa, mas não conseguiram financiamento.
Devido às barreiras legais e complexidade nas operações, no Brasil a hipoteca vem sendo substituída pelo empréstimo com garantia de imóvel. Um dos principais motivos para essa mudança está no recurso chamado de alienação fiduciária – um tipo de contrato que traz mais segurança para a instituição financeira e, consequentemente, menores taxas de juros para os clientes.
Como funciona a hipoteca
Comum em países como os Estados Unidos, a hipoteca é uma linha de crédito que fornece um imóvel (casa, apartamento, sala de escritório, etc.) como garantia para a obtenção de um empréstimo. O contrato é realizado entre o solicitante e o banco, que disponibiliza a quantia necessária e passa a ter a propriedade como atestado de pagamento, caso venha ocorrer uma situação de inadimplência.
Como a transação imobiliária é mais segura para a instituição financeira do que o financiamento, em que se tem apenas a comprovação de renda do cliente, as taxas aplicadas nesta modalidade são mais vantajosas, facilitando a reorganização do orçamento. Além disso, o dono pode continuar usufruindo do imóvel mesmo já hipotecado. Não é preciso sair do local, porém as mensalidades devem ser efetuadas dentro do prazo estipulado. Caso isso não seja feito, o credor tem o direito de tomar posse da propriedade e revendê-la para quitar os custos da dívida.
Cada banco trabalha com um limite de crédito e, por isso, o valor liberado é calculado de acordo com a valorização do bem no mercado. Geralmente, a quantidade de dinheiro emprestada varia entre 50 a 70% do valor do imóvel hipotecado. Já o prazo para quitação da dívida, também depende das políticas internas das instituições.
Mesmo sendo uma modalidade de crédito benéfica para os solicitantes, a hipoteca não está livre de juros. As taxas variam atualmente de 20% a 25% ao ano – próximas das que são cobradas pelos empréstimos consignados e bem menores que na modalidade de crédito rotativo do cartão, chegando aos 300% ao ano.
São poucas as instituições financeiras que oferecem essa modalidade de crédito no Brasil. (Imagem: Pixabay)
Quais são os tipos?
O modo como a hipoteca é feito também define as suas categorias. São elas:
- Convencional: firmada em acordo entre credor e devedor. Refere-se aos contratos de empréstimo que usam o imóvel como garantia.
- Judicial: solicitada pela justiça nos casos em que o réu precisa pagar uma dívida, aparar danos, entre outras ocorrências. Serve para assegurar o cumprimento de uma condenação final.
- Legal: raramente utilizada, é um tipo que não depende da autorização do devedor. Um exemplo é o direito dos filhos sobre imóveis hipotecados de pais falecidos, mas que não fizeram um inventário em vida – procedimento judicial que permite a transferência da propriedade para os herdeiros.
Diferença entre hipoteca e alienação fiduciária
Em ambos os casos é firmado um contrato colocando um imóvel como garantia, porém, na alienação fiduciária, a instituição credora tem mais facilidade de reaver o bem depois de um período de inadimplência. Neste recurso, o proprietário transfere o imóvel para o banco até a conclusão do contrato de empréstimo. O bem continua em seu nome e ele pode residir no local, mas na documentação passa constar que a instituição financeira tem a posse indireta.
Na alienação a formalização da dívida é realizada em curto espaço de tempo e não requer intervenção judicial. Tudo é feito para que a retomada da propriedade ocorra por meio do Cartório de Registro de Imóveis, trazendo mais agilidade e segurança para o banco, e menores taxas de juros para os clientes.
Já na hipoteca, quando a pessoa a escolhe com intuito de conseguir crédito, a propriedade também continua em seu nome, mas, se por por algum motivo parar de pagar as mensalidades, é o banco que vai precisar recorrer à justiça para recuperar o dinheiro emprestado. E, em razão da complexidade do processo, pode esperar durante longos anos para ter de volta o dinheiro, ou parte dele.
Além disso, a legislação brasileira autoriza que o devedor negocie o seu imóvel com outra pessoa ou instituição, mesmo que o bem já esteja hipotecado. No entanto, caso isso aconteça, o crédito é suspenso e o proprietário deve quitar o empréstimo à vista.